Die Kündigung durch den Vermieter
Nicht nur für den Mieter gibt es Gründe, den Mietvertrag zu kündigen. Auch dem Vermieter muss es unter gewissen Umständen möglich sein, das Mietverhältnis zu beenden.
Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich erfolgen, mündliche Kündigung sind unwirksam. Bei mehreren Mietern hat die Kündigung gegenüber allen zu erfolgen. Die Kündigung muss weiterhin die Unterschrift des Vermieters enthalten.
Mündliche Kündigungen sind ausnahmsweise gültig bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden, wie beispielsweise bei Ferienwohnungen. Auch Kündigungen für möblierte Zimmer, die in der Wohnung des Vermieters liegen, können mündlich ausgesprochen werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht. Damit bringt er zum Ausdruck, die Wohnung für sich, seine Angehörigen oder Personen des Hausstands zu benötigen.
Vorgeschobene, willkürliche, treuwidrige sowie rechtsmißbräuchliche Kündigungen sind unwirksam. Sollten also Zweifel an der Eigenbedarfkündigung bestehen, kann gegen die Kündigung geklagt werden.
Zahlungsverzug durch den Mieter
Erfüllt der Mieter seine Vertragspflichten nicht, kann ihm gekündigt werden. In der Praxis wohl am häufigsten ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: ist der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden, wenn zuvor erfolglos gemahnt wurde. Die fristlose Kündigung kann allerdings durch nachträgliche Zahlung noch abgewendet werden. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilft auch die nachträgliche Zahlung nichts.
Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:
Wer den Sohn seines Vermieters mit den Worten "Hau ab, du Arsch" beleidigt, dem kann deshalb nicht fristlos gekündigt werden. Eine solche einmalige verbale Entgleisung sei noch kein Kündigungsgrund, stellte das Amtsgericht Gelsenkirchen fest.
Wirtschaftliche Grundstücksverwertung
Ein Kündigungsgrund für den Vermieter kann dann bestehen, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindern und dem Vermieter so ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Dies ist dann gegeben, wenn für eine Wohnung in vermietetem Zustand ein deutlich geringerer Kaufpreis erzielt wird als bei freier Wohnung.
Gewerberaummiete
Ein Gewerberaummietvertrag, der auf unbestimmte Zeit vereinbart wurde, kann durch den Vermieter ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden. Mieter sollten daher möglichst befristete Gewerberaummietverträge schließen, mit einer Option auf eine Verlängerung.
Vertragswidriger Gebrauch
Dem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er trotz Abmahnung durch den Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung fortsetzt und dadurch Rechte des Vermieters schwer beeinträchtigt werden. Dies kann z.B. der Fall sein bei Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter, bei Aufstellung eines Schuhregals im Hausflur, bei Überbelegung der Räume oder bei Fortsetzung einer nicht erlaubten Untervermietung.
Die Sache mit dem Nachmieter
Entgegen der allgemeinen verbreiteten Meinung kann man durch Stellung von drei Nachmietern nicht Kündigungsfristen oder Zeitmietverträge umgehen. Dies ist nur dann der Fall, wenn Mietverträge dem Mieter durch die sogenannte Nachmieterklausel dieses Recht explizit zugestehen.
Ohne eine derartige Klausel müssen Kündigungsfristen sowie Zeitmietverträge eingehalten werden! Lässt sich der Vermieter dennoch auf eine Nachmieterstellung ein, geschieht dies aus Kulanz oder anderen Beweggründen, nicht etwa, weil der Vermieter es muss.
Natürlich sieht auch hier das Gesetz Ausnahmen vor. In einigen wenigen Fällen muss der Vermieter Nachmieter auch ohne Nachmieterklausel akzeptieren. Laut Rechtsprechung gilt das für folgende Fälle:
* Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen
* Der Mieter muss aus gesundheitlichen Gründen umziehen, insbesondere in Alters- oder Pflegeheime
* Die Wohnung wird aufgrund von Nachwuchs zu klein
* Bei Heirat des Mieters, wenn die Wohnung für zwei Personen nicht geeignet ist
Der Nachmieter muss lediglich vorgeschlagen, nicht auch präsentiert werden. Der Nachmieter muss geeignet sein, d.h. er muss bereit sein, in den laufenden Vertrag einzutreten und objektiv in der Lage sein, die Miete zu zahlen.
Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, wird das Mietverhältnis mit dem ursprünglichem Mieter beendet. Ob der Vermieter den Vertrag dann wirklich mit dem vorgeschlagenen Nachmieter schließt, ist unerheblich .
Nicht nur für den Mieter gibt es Gründe, den Mietvertrag zu kündigen. Auch dem Vermieter muss es unter gewissen Umständen möglich sein, das Mietverhältnis zu beenden.
Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich erfolgen, mündliche Kündigung sind unwirksam. Bei mehreren Mietern hat die Kündigung gegenüber allen zu erfolgen. Die Kündigung muss weiterhin die Unterschrift des Vermieters enthalten.
Mündliche Kündigungen sind ausnahmsweise gültig bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden, wie beispielsweise bei Ferienwohnungen. Auch Kündigungen für möblierte Zimmer, die in der Wohnung des Vermieters liegen, können mündlich ausgesprochen werden.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht. Damit bringt er zum Ausdruck, die Wohnung für sich, seine Angehörigen oder Personen des Hausstands zu benötigen.
Vorgeschobene, willkürliche, treuwidrige sowie rechtsmißbräuchliche Kündigungen sind unwirksam. Sollten also Zweifel an der Eigenbedarfkündigung bestehen, kann gegen die Kündigung geklagt werden.
Zahlungsverzug durch den Mieter
Erfüllt der Mieter seine Vertragspflichten nicht, kann ihm gekündigt werden. In der Praxis wohl am häufigsten ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: ist der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden, wenn zuvor erfolglos gemahnt wurde. Die fristlose Kündigung kann allerdings durch nachträgliche Zahlung noch abgewendet werden. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilft auch die nachträgliche Zahlung nichts.
Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:
Wer den Sohn seines Vermieters mit den Worten "Hau ab, du Arsch" beleidigt, dem kann deshalb nicht fristlos gekündigt werden. Eine solche einmalige verbale Entgleisung sei noch kein Kündigungsgrund, stellte das Amtsgericht Gelsenkirchen fest.
Wirtschaftliche Grundstücksverwertung
Ein Kündigungsgrund für den Vermieter kann dann bestehen, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindern und dem Vermieter so ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Dies ist dann gegeben, wenn für eine Wohnung in vermietetem Zustand ein deutlich geringerer Kaufpreis erzielt wird als bei freier Wohnung.
Gewerberaummiete
Ein Gewerberaummietvertrag, der auf unbestimmte Zeit vereinbart wurde, kann durch den Vermieter ohne Angabe eines Grundes gekündigt werden. Mieter sollten daher möglichst befristete Gewerberaummietverträge schließen, mit einer Option auf eine Verlängerung.
Vertragswidriger Gebrauch
Dem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er trotz Abmahnung durch den Vermieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung fortsetzt und dadurch Rechte des Vermieters schwer beeinträchtigt werden. Dies kann z.B. der Fall sein bei Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter, bei Aufstellung eines Schuhregals im Hausflur, bei Überbelegung der Räume oder bei Fortsetzung einer nicht erlaubten Untervermietung.
Die Sache mit dem Nachmieter
Entgegen der allgemeinen verbreiteten Meinung kann man durch Stellung von drei Nachmietern nicht Kündigungsfristen oder Zeitmietverträge umgehen. Dies ist nur dann der Fall, wenn Mietverträge dem Mieter durch die sogenannte Nachmieterklausel dieses Recht explizit zugestehen.
Ohne eine derartige Klausel müssen Kündigungsfristen sowie Zeitmietverträge eingehalten werden! Lässt sich der Vermieter dennoch auf eine Nachmieterstellung ein, geschieht dies aus Kulanz oder anderen Beweggründen, nicht etwa, weil der Vermieter es muss.
Natürlich sieht auch hier das Gesetz Ausnahmen vor. In einigen wenigen Fällen muss der Vermieter Nachmieter auch ohne Nachmieterklausel akzeptieren. Laut Rechtsprechung gilt das für folgende Fälle:
* Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen
* Der Mieter muss aus gesundheitlichen Gründen umziehen, insbesondere in Alters- oder Pflegeheime
* Die Wohnung wird aufgrund von Nachwuchs zu klein
* Bei Heirat des Mieters, wenn die Wohnung für zwei Personen nicht geeignet ist
Der Nachmieter muss lediglich vorgeschlagen, nicht auch präsentiert werden. Der Nachmieter muss geeignet sein, d.h. er muss bereit sein, in den laufenden Vertrag einzutreten und objektiv in der Lage sein, die Miete zu zahlen.
Ist der vorgeschlagene Nachmieter geeignet, wird das Mietverhältnis mit dem ursprünglichem Mieter beendet. Ob der Vermieter den Vertrag dann wirklich mit dem vorgeschlagenen Nachmieter schließt, ist unerheblich .
