Die Beendigung von befristeten Mietverträgen
Befristete Mietverträge oder so genannte Zeitmietverträge erkennt man an Wendungen wie: "Das Mietverhältnis endet am... .", "Das Mietverhältnis läuft von... .bis... ." oder ähnliches. In einem solchen Fall kann der Mieter nur zu dem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt ausziehen. Ist der Vertrag also für mehrere Jahre geschlossen, kann der Mieter sich nicht vorzeitig aus dem Vertrag lösen, wenn er anderswo einen Job bekommen oder einfach etwas besseres gefunden hat.
Davon Abweichendes gilt nur bei Sonderkündigungsrechten .
Sonderkündigungsrechte
Sowohl bei Zeitmietverträgen, bei denen der Mieter noch lange an den Mietvertrag gebunden ist, als auch bei Verträgen mit gesetzlichen Kündigungsfristen kann es Sonderkündigungsrechte geben, durch die das Mietverhältnis kurzfristig beendet werden kann. Die Kündigungsfrist beträgt dann in der Regel drei Monate.
Mieterhöhung
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete , kann der Mieter kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht bis zum Ende der Überlegungsfrist, also bis Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung.
Dasselbe gilt bei Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener Kapitalkosten. Gekündigt werden muss dann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete fällig werden soll. Das Mietverhältnis endet dann nach Ablauf des übernächsten Monats.
Wohnt der Mieter in einer Sozialwohnung und verlangt der Vermieter mehr Miete , kann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll, gekündigt werden. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des nächsten Monats.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, sind zwei Monate vorher dem Mieter anzuzeigen. Der Mieter kann nach Erhalt der Modernisierungsankündigung bis Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Ankündigung.
Bei bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter 11% der angefallenen Kosten auf die Jahresmiete draufschlagen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum 3. Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll. Das Mietverhältnis endet dann nach Ablauf des übernächsten Monats.
Staffelmietvertrag
Ist zwischen den Parteien ein Staffelmietvertrag vereinbart, kann der Mieter zum Ablauf des vierten, fünften, sechsten usw. Jahres kündigen. In einem solchen Fall gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Dienstortversetzung
Werden Soldaten, Lehrer an öffentlichen Schulen, Geistliche und Beamte an einen anderen Dienstort versetzt, können sie am ersten Termin nach Bekanntgabe der Versetzung mit dreimonatiger Frist kündigen.
Erben
Stirbt der Mieter, kann der Ehepartner den Vertrag am nächstmöglichen Termin mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen, wenn er den Mietvertrag mit unterzeichnet hat.
Wohnten Familienangehörige zusammen mit dem Verstorbenen in der Wohnung, die den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, können sie innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen.
Alle anderen Erben können mit dreimonatiger Frist am nächstmöglichen Termin kündigen.
Untermiete
Bittet man den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung, kann dieser eine Untervermietung ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorhanden ist. Lehnt er auch ohne wichtigen Grund eine Untervermietung ab, kann mit einer Dreimonatsfrist gekündigt werden.
FRISTLOSE Kündigung
Folgende Gründe erlauben sogar eine fristlose Kündigung:
* Die Wohnung kann aufgrund schwerster Mängel nicht mehr so genutzt werden, wie es der Mietvertrag eigentlich vorsieht. Dies kann z.B. bei starken Lärmstörungen oder extremem Schimmelpilz der Fall sein.
Der Mieter muss jedoch den Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Mit ungenutztem Ablauf der Frist kann der Mieter fristlos kündigen.
* In der Wohnung drohen dem Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren.
Dies kann der Fall sein bei erhöhten Formaldehydkonzentrationen oder ähnlichem.
* Der Vermieter verstößt grob gegen seine mietvertraglichen Pflichten.
Dies kann z.B. der Fall sein bei Manipulationen an der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter oder bei Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz.
* Der Hausfrieden ist nachhaltig gestört.
Aufgrund der Störung muss eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter, Beleidigungen oder tätlichen Angriffen.
Wichtig: Liegt eine wirksame fristlose Kündigung durch den Mieter vor, kann dieser Schadensersatz für alle durch den Umzug anfallenden Kosten verlangen.
Praxistipp
Haben Sie keine Möglichkeit, sich aus dem Mietvertrag zu lösen, dann bitten Sie den Vermieter doch einfach um eine Mieterhöhung. Geht er darauf ein und schickt eine Mieterhöhungserklärung, besteht für Sie wegen der Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht.
Oder Sie bitten den Vermieter um eine Untervermietung. Verbietet er diese ohne triftigen Grund, kann gekündigt werden. Erlaubt er die Untermiete, erhalten Sie wenigstens Geld von ihrem Untermieter.
Befristete Mietverträge oder so genannte Zeitmietverträge erkennt man an Wendungen wie: "Das Mietverhältnis endet am... .", "Das Mietverhältnis läuft von... .bis... ." oder ähnliches. In einem solchen Fall kann der Mieter nur zu dem im Vertrag festgelegten Zeitpunkt ausziehen. Ist der Vertrag also für mehrere Jahre geschlossen, kann der Mieter sich nicht vorzeitig aus dem Vertrag lösen, wenn er anderswo einen Job bekommen oder einfach etwas besseres gefunden hat.
Davon Abweichendes gilt nur bei Sonderkündigungsrechten .
Sonderkündigungsrechte
Sowohl bei Zeitmietverträgen, bei denen der Mieter noch lange an den Mietvertrag gebunden ist, als auch bei Verträgen mit gesetzlichen Kündigungsfristen kann es Sonderkündigungsrechte geben, durch die das Mietverhältnis kurzfristig beendet werden kann. Die Kündigungsfrist beträgt dann in der Regel drei Monate.
Mieterhöhung
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete , kann der Mieter kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht bis zum Ende der Überlegungsfrist, also bis Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung.
Dasselbe gilt bei Mieterhöhungsverlangen wegen gestiegener Kapitalkosten. Gekündigt werden muss dann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete fällig werden soll. Das Mietverhältnis endet dann nach Ablauf des übernächsten Monats.
Wohnt der Mieter in einer Sozialwohnung und verlangt der Vermieter mehr Miete , kann bis zum dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll, gekündigt werden. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des nächsten Monats.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, sind zwei Monate vorher dem Mieter anzuzeigen. Der Mieter kann nach Erhalt der Modernisierungsankündigung bis Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann Ende des zweiten Monats nach Erhalt der Ankündigung.
Bei bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter 11% der angefallenen Kosten auf die Jahresmiete draufschlagen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum 3. Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete erstmals fällig werden soll. Das Mietverhältnis endet dann nach Ablauf des übernächsten Monats.
Staffelmietvertrag
Ist zwischen den Parteien ein Staffelmietvertrag vereinbart, kann der Mieter zum Ablauf des vierten, fünften, sechsten usw. Jahres kündigen. In einem solchen Fall gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Dienstortversetzung
Werden Soldaten, Lehrer an öffentlichen Schulen, Geistliche und Beamte an einen anderen Dienstort versetzt, können sie am ersten Termin nach Bekanntgabe der Versetzung mit dreimonatiger Frist kündigen.
Erben
Stirbt der Mieter, kann der Ehepartner den Vertrag am nächstmöglichen Termin mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen, wenn er den Mietvertrag mit unterzeichnet hat.
Wohnten Familienangehörige zusammen mit dem Verstorbenen in der Wohnung, die den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, können sie innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen.
Alle anderen Erben können mit dreimonatiger Frist am nächstmöglichen Termin kündigen.
Untermiete
Bittet man den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung, kann dieser eine Untervermietung ablehnen, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorhanden ist. Lehnt er auch ohne wichtigen Grund eine Untervermietung ab, kann mit einer Dreimonatsfrist gekündigt werden.
FRISTLOSE Kündigung
Folgende Gründe erlauben sogar eine fristlose Kündigung:
* Die Wohnung kann aufgrund schwerster Mängel nicht mehr so genutzt werden, wie es der Mietvertrag eigentlich vorsieht. Dies kann z.B. bei starken Lärmstörungen oder extremem Schimmelpilz der Fall sein.
Der Mieter muss jedoch den Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Mit ungenutztem Ablauf der Frist kann der Mieter fristlos kündigen.
* In der Wohnung drohen dem Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren.
Dies kann der Fall sein bei erhöhten Formaldehydkonzentrationen oder ähnlichem.
* Der Vermieter verstößt grob gegen seine mietvertraglichen Pflichten.
Dies kann z.B. der Fall sein bei Manipulationen an der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter oder bei Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz.
* Der Hausfrieden ist nachhaltig gestört.
Aufgrund der Störung muss eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter, Beleidigungen oder tätlichen Angriffen.
Wichtig: Liegt eine wirksame fristlose Kündigung durch den Mieter vor, kann dieser Schadensersatz für alle durch den Umzug anfallenden Kosten verlangen.
Praxistipp
Haben Sie keine Möglichkeit, sich aus dem Mietvertrag zu lösen, dann bitten Sie den Vermieter doch einfach um eine Mieterhöhung. Geht er darauf ein und schickt eine Mieterhöhungserklärung, besteht für Sie wegen der Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht.
Oder Sie bitten den Vermieter um eine Untervermietung. Verbietet er diese ohne triftigen Grund, kann gekündigt werden. Erlaubt er die Untermiete, erhalten Sie wenigstens Geld von ihrem Untermieter.
